Bila je potrebna globalna pandemija da ubedi američke kompanije da njihovi zaposleni mogu produktivno da rade od kuće ili u omiljenom kafiću. Poslodavci se nakon COVID-19 bore da pronađu pravi balans između rada u kancelariji i rada na daljinu. Međutim, hibridni rad će verovatno ostati ovde, barem za deo radnika.
Ova promena ne menja samo stil života – utiče i na komercijalne prostore. Stope slobodnih radnih mesta nakon COVID-19 porasle su skoro preko noći i ostaju blizu 20% širom zemlje, što je najveća stopa od 1979. godine, jer stanari smanjuju broj zaposlenih ili se sele. Ovaj višak radnog prostora vrši pritisak na postojeće razvojne kredite i dovodi do kašnjenja obaveza ili kreativnog refinansiranja na tržištu koje je već opterećeno višim kamatnim stopama.
Stanari kancelarija sa dubljim džepom gravitirali su novijim i većim zgradama sa više pogodnosti, koje se često nazivaju zgradama klase A ili „trofejnim“ zgradama. Starije zgrade klase B i C, koje često imaju manje pogodnosti ili manje poželjne lokacije, imale su muke da popune prostor.
Visoke stope slobodnih radnih mesta teraju programere da budu kreativni. Sa smanjenom potražnjom za starijim zgradama, zajedno sa nedostatkom stanova u mnogim američkim gradovima, neke zgrade u centru grada se pretvaraju u stambenu upotrebu.
Ovi projekti često uključuju određeni procenat pristupačnog stanovanja, koji je osiguran poreskim olakšicama. U oktobru 2023. Bajdenova administracija objavila je listu saveznih kredita, grantova, poreskih kredita i programa tehničke pomoći koji mogu podržati konverziju komercijalnih u stambene.
Kao arhitekta, ohrabren sam da vidim ove renovacije starijih poslovnih zgrada, koje su ekonomičnije i održivije od nove izgradnje. Po mom mišljenju, oni suštinski menjaju karakter naših gradova na bolje. Iako samo oko 20% do 30% starijih zgrada može biti profitabilno pretvoreno, arhitekte i programeri brzo uče kako da ocene ove strukture da bi identifikovali dobre kandidate.
Pretvaranje poslovnih zgrada u stanove nije počelo sa pandemijom. U deceniji koja je prethodila izbijanju COVID-19, programeri su pretvorili više od 110.000 stanova iz zastarelih hotela, poslovnih zgrada, fabrika, skladišta i drugih zgrada širom SAD. Prema podacima industrije, više od 58.000 stanova se trenutno pretvara iz kancelarija zgrade.
Nekoliko karakteristika starijih zgrada klase B i C čini konverziju posebno atraktivnom. Ove zgrade obično imaju manje podne ploče – ukupna kvadratura prostora po spratu. Važno je da oni takođe imaju kraće udaljenosti „jezgra-ljuska“—udaljenost od jezgra zgrade koja sadrži stepenice i liftove do zida prozora.
Propisi stambenih zgrada generalno zahtevaju da prirodna svetlost dopre do većine prostorija. Pošto su stambeni prostori, spavaće sobe i kupatila često odvojeni zidovima, manja udaljenost između jezgra i ljuske omogućava da više soba ima pristup prirodnom svetlu, što olakšava konverziju.
Nasuprot tome, tipične nove poslovne zgrade imaju veće podne ploče i rastojanje od jezgra do ljuske koje ponekad mogu premašiti 50 stopa. To ih čini težim za pretvaranje u rezidencije.
Ali nije nemoguće. Jedno kreativno rešenje uključuje pomeranje zida prozora prema unutra za nekoliko stopa da bi se stvorile vanjske palube. To je privlačna pogodnost, ali i dodatni trošak. U nekim konverzijama gde je dubina od jezgra do ljuske veća nego što je potrebno, programeri su dodali unutrašnje vertikalne osovine ili prozorske otvore kako bi dnevno svetlo doveli u unutrašnje prostore.
Mnoge starije poslovne zgrade nude i više plafone, što je posebno poželjno na stambenom tržištu. Stanovi i stanovi obično ne moraju da prikrivaju mehaničke i električne usluge sa spuštenim akustičnim plafonima, kao što to rade kancelarije, tako da mogu da obezbede 12 stopa ili više čiste visine plafona.
Neke starije zgrade, uključujući mnoge od cigle ili kamena, imaju velike prozore, koji su takođe poželjni u stambenoj upotrebi. Nasuprot tome, manji prozori ili veće visine pragova mogu biti destimulativni za konverziju.
Mnoge starije zgrade su izgrađene pre nego što je klimatizacija bila široko dostupna, tako da imaju prozore koji mogu da se koriste. Ovo je još jedan plus za stambenu konverziju, pošto stanari obično žele prirodnu ventilaciju u svojoj stambenoj jedinici.
Neke karakteristike starijih zgrada mogu otežati stambenu konverziju. Na primer, lokacija je uvek važna. Zgrade koje su udaljene od drugih sadržaja, kao što su restorani ili prodavnice, mogu biti manje poželjne.
Zgrade sa neobičnijim podnim pločama ili geometrijskim oblicima koje služe za kancelarijsku upotrebu može biti teško podeliti na stambene jedinice. Starije strukture koje sadrže azbest ili olovnu boju mogu zahtevati skupu sanaciju.
Zakoni o zoniranju mogu zabraniti stambenu upotrebu ili na drugi način ograničiti ono što se može uraditi sa zgradom. Gradovi mogu igrati važnu ulogu u podsticanju konverzije stambenih objekata tako što će ponovo razmotriti zonske kodove ili ponuditi poreske olakšice programerima.
Jedan od najvećih troškova konverzije stambenog prostora je potreba za zamenom sistema zgrada kao što su vodovod i grejanje. Zahtevi za vodovodne instalacije u komercijalnim kancelarijskim prostorima, na primer, uglavnom su ispunjeni sa toaletima u jezgru zgrade. Svaki apartman ili stanovi zahtevaju sopstveno kupatilo i kuhinju, što povećava troškove.
Uprkos ovim izazovima, ako stambene konverzije vrate ljude i energiju u centar grada van radnog dana, uslediće prodavnice, restorani, zabava i drugi sadržaji živahnog načina života.
Arhitekte, planeri, programeri i političari su sve više zainteresovani za „gradove koji se mogu šetati“ ili „gradove od 20 minuta“. Oba ova koncepta aludiraju na obezbeđivanje neophodnih pogodnosti kao što su prodavnice prehrambenih proizvoda, škole i restorani koji su dostupni stanovnicima pešice, smanjujući potrebu za posedovanjem automobila i promovišući održiviji način života.
Pešački gradovi nisu nova ideja. Tokom 19. veka, ljudi u američkim gradovima poput Njujorka i Čikaga živeli su, radili, kupovali i družili se u naseljima mešovite namene.
Rast posedovanja automobila posle Drugog svetskog rata razdvojio je ove namene na stambena predgrađa, poslovne parkove, tržne centre i bioskope. Mnogi kritičari smatraju suburbanizaciju neuspelim eksperimentom koji je promovisao veliki razvoj, oslanjanje na automobile i ekonomsku nejednakost
Kako se više poslovnih zgrada u centru grada pretvara u stambenu upotrebu, mnoge od njih će verovatno imati restorane, dnevne ustanove, prodavnice prehrambenih proizvoda i druge uslužne delatnosti, obično u svojim prizemljima. Ovi sadržaji doprinose finansijskom uspehu projekta i živahnom načinu života njegovih stanovnika.
Sve ove promene izazivaju pitanja. Da li arhitekte i programeri mogu da pronađu načine da dizajniraju zgrade koje služe višestrukoj upotrebi tokom nekoliko vekova, umesto jedne ciljane upotrebe koja postaje zastarela za 100 godina? Da li se srednje i visoke zgrade mogu zamisliti kao fleksibilne strukturalne mreže, sa jeftinijim i lako promenljivim modularnim umetcima? Takve strukture bi mogle da zadovolje potrebe koje se stalno menjaju, od kojih neke možda još ne znamo da će biti kritične za urbanu infrastrukturu.
Arhitekte, planeri i programeri počinju da istražuju ova pitanja. Pretvaranje kancelarija u centru grada u stambenu upotrebu može biti samo početna tačka. I to je podsetnik da se dinamični gradovi mogu ponovo osmisliti kao odgovor na izazove.
