Ekstremno visoke cene kuća u Ujedinjenom Kraljevstvu u velikoj meri odražavaju izuzetno niske kamatne stope poslednjih godina. Dok Banka Engleske pooštrava monetarnu politiku kako bi smanjila inflaciju, rastući troškovi hipoteka donose bedu milionima zajmoprimaca, preteći ekonomskim i stambenim krahom. Srećom, postoji relativno jednostavan način da se ublaži ovaj problem koji poreske obveznike ne bi koštao ni peni.
Odnos između cena nekretnina i kamatnih stopa je dobro uspostavljen. Veliki američki ekonomista Irving Fišer je 1930. opisao kako kamatne stope utiču na procene: „Cena kuće je diskontovana vrednost njenog budućeg prihoda“, napisao je. „U procesu diskontovanja krije se kamatna stopa. Vrednost kuća će rasti ili pasti kako kamatna stopa pada ili raste.”
U Britaniji su niske kamatne stope dovele do porasta cena nekretnina. U Engleskoj se odnos cena kuća i prihoda domaćinstva više nego udvostručio između 2000. i 2021. godine, prema Kancelariji za nacionalnu statistiku. Iznos hipotekarnog duga porastao je još naglo. Britanski stambeni analitičar Nil Hadson procenjuje da je prosečni hipotekarni zajam porastao sa 1,5 puta prihoda početkom 1980-ih na 3,4 puta u 2021.
Pad kamatnih stopa značio je da su početne otplate hipoteke kao udeo u raspoloživom dohotku neznatno opali. Ali vlasnici kuća su bili podložni povećanim troškovima pozajmljivanja. Tvrdoglavo visoka inflacija primorala je Banku Engleske da poveća zvanične stope na 5% prošlog meseca. Petogodišnja stopa hipoteke je sada iznad 6%. Institut za fiskalne studije upozorava da će 1,4 miliona domaćinstava izgubiti petinu raspoloživog prihoda kako troškovi hipoteka rastu.
Vlada je u dilemi kako da se nosi sa hipotekarnom krizom. Viši ministar Majkl Gouv predložio je uvođenje hipoteka sa fiksnom kamatnom stopom na 25 godina, kao u Sjedinjenim Državama. Velikoj Britaniji, međutim, nedostaju duboka tržišta kapitala da sprovede taj predlog. Vodeće banke u Velikoj Britaniji će dozvoliti zajmoprimcima da produže dužinu svojih hipotekarnih kredita, ili da ostanu bez kamate, na šest meseci bez oštećenja njihovih kreditnih rezultata. Ovo je korak u pravom smeru, ali ne ide dovoljno daleko.
Bolji pristup, koji je predložio Patrick Macaskie, bivši analitičar banaka hedž fondova, bio bi da se stabilizuju troškovi hipoteka za domaćinstva variranjem stope otplate kako kamatne stope rastu i padaju. Ovo bi zahtevalo od zajmodavaca da utvrde ukupne mesečne otplate – i kamate i glavnice – u odnosu na preostali iznos hipoteke. Dakle, kada kamatne stope padaju, zajmoprimci otplaćuju više svojih kredita, skraćujući rok hipoteke. Nasuprot tome, kako kamatne stope rastu, hipoteka se automatski produžava.
Ovakva hipoteka sa podesivim rokom bi ublažila udar na domaćinstva od neočekivanog monetarnog pooštravanja. U normalnim uslovima Macaskie preporučuje da ukupne mesečne otplate budu fiksne na 6% neizmirenog stanja. Ali za one koji su nedavno uzeli velike kredite uz naduvane cene kuća, početna tačka bi mogla biti niža, recimo 4,5% bilansa.
Kada kamatne stope naglo porastu, kao što se sada dešava, otplate bi mogle biti manje od mesečnog računa za kamatu. Iznos neizmirenog hipotekarnog duga bi se tada povećao kako se neplaćena kamata doda glavnici – situacija poznata kao „negativna amortizacija“.
Ali do te situacije bi došlo samo kada su i kamatne stope i inflacija visoke. Inflacija brzo smanjuje stvarnu vrednost neizmirenog duga. Rastuće cene takođe imaju tendenciju da povuku nominalne prihode. U Ujedinjenom Kraljevstvu inflacija već smanjuje odnos duga domaćinstava i prihoda.
Stoga bi periodi negativne amortizacije trebalo da budu samoispravljajući. Štaviše, široko usvajanje hipoteka sa podesivim rokom poboljšala bi finansijsku stabilnost. Pošto zajmoprimci uvek predaju deo svog prihoda, otplate hipoteke se neće smanjiti kada kamatne stope padaju. Prema tome, manje je verovatno da će periodi lakog novca dovesti do stambenih balona.
U Kanadi, koja je poput Velike Britanije imala pjenušavo tržište nekretnina i hipoteke sa kratkoročnim kamatama, banke su pronašle način da ublaže uticaj manjeg novca. Na kraju prvog tromesečja, Kanadska imperijalna komercijalna banka (CM.TO) je u svojim knjigama imala oko 52 milijarde kanadskih dolara hipoteka sa podesivim rokom. Za mnoge od tih zajmoprimaca, mesečne isplate hipoteke trenutno ne pokrivaju ni deo kamata na njihove kredite. Šef CIBC-a Viktor Dodig se hvali da ovaj hipotekarni proizvod već pomaže domaćinstvima da se izbore sa naglim troškovima pozajmljivanja.
